23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 전세 보증금을 승계한 형태의 ‘갭투자’가 전면 금지된다.
일부를 제외한 상가와 주택에는 '자기 경영' '자기 거주' 등을 원칙으로 하되 여유 공간에 대한 임대가 허용된다.
부부 등 가족이 지분을 쪼개서 규제를 피하는 것 역시 금지된다. 이미 주택을 보유한 경우라도 취득 사유 등을 구체적으로 밝히면 토지거래허가를 신청할 수 있다.
국토교통부는 이날 서울 강남구 삼성‧대치‧청담동‧대치‧청담동과 송파구 잠실동(법정동 기준)에 대해 토지거래허가구역 지정이 발효된다고 밝혔다. 지정 기간은 내년 6월 22일까지 1년 간이며 만료 시점에 연장 여부가 검토된다.
토지거래허가제에 따르면, 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지 등을 취득할 때 시군구청장의 사전 허가를 받아야 하며, 이러한 대지면적 위에 세워진 주택·상가 등은 2년 동안 허가 신청 당시 계약 내용과 토지 이용 계획 등 승인된 목적대로만 이용해야 한다. 파산 위기 등 불가피한 경우를 제외하고는 2년 간 매매나 임대도 금지된다.
국토부는 발효일인 이날 △제1‧2종 근린생활시설이나 단독·공동주택을 취득해 실제 이용하는 경우 일부 임대 허용 △부부·가족 등의 공유지 거래는 동일인 취득으로 간주 △주택 임대차 계약기간이 남아있는 경우 원칙적으로 토지거래계약허가 불가 등 원칙을 재차 강조했다.
우선, 제1‧2종 근린생활시설은 건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있다.
직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많다는 사실을 감안해 '자기 경영' 원칙의 예외를 인정하는 것이다.
다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하고, 신청인은 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 넣어야 한다.
단독주택(다중주택‧공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)도 마찬가지다. 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적 활용이 가능한 것이다.
실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부만 임대하는 것처럼 속이는 등 문제에는 단속을 통해 대처하겠다는 계획이다.
아울러 2인 이상이 지분을 공유하는 공유지 거래는 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙이지만, 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우는 동일인의 취득으로 본다. 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단하는 것이다.
가령 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유하다가 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도한 경우, 지분면적 합산 시 18㎡을 초과해 허가 대상인 것으로 본다.
보유 주택이 있는 경우에도 신규 주택을 취득하기 위해 토지거래계약허가를 신청할 수는 있지만, 해당 지역에 거주해야 할 사유나 추가 취득 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 한다.
또, 서울이나 연접 시‧군에 거주하면서 주택을 보유한 경우에는 매매나 임대 등 기존 주택의 처리계획서도 제출해야 한다.
또, 주거용 토지의 경우 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 하므로 해당 주택에 임대차 계약기간이 남는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다.
다만 허가를 신청해서 허가를 받고 잔금을 완납한 뒤 소유권을 이전하는 등 허가를 받기까지 통상 2~3개월이 소요되는 점을 고려해 토지 취득 시점 전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 가능하다.
허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약 관행에 따른 기간내 있으며, 그때까지 임대차 계약이 만료된다는 것을 객관적으로 소명하는 경우에는 허가권자의 판단 하에 허가를 받을 수 있다. 주택임대차보호법에 따른 임대차 계약의 '묵시적 갱신'이 없다는 사실도 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요도 있다.
국토부는 최근에는 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강로1∼3가동, 이촌동, 원효로1가∼4가동 등의 투기 열기도 과열도 예의주시하고 있다. 강남구와 송파구 일대에는 이미 투자효과가 검증된 구축 아파트가 많아 토지거래허가구역 외곽의 부동산이 더 들썩일 수 있다는 지적도 제기된다.
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